Обзор рынка офисной недвижимости Москвы в I квартале 2019 от S.A. Ricci

23 мая 2019 • Контакты • Фотоматериалы

По итогам I квартала 2019 г. девелоперская активность в части ввода в эксплуатацию новых качественных бизнес-центров отсутствует. Завершение строительства офисных объектов было перенесено на конец первого полугодия 2019 г. и более поздние сроки.

Вакансия продолжает снижаться – средний уровень составляет порядка 8%, а в центральных районах Москвы этот показатель еще ниже.

Активность спроса умеренная (82 тыс. м²). Объясняется, с одной стороны, интенсивным окончанием 2018 г., а с другой – вымыванием качественного предложения и сокращением объемов крупных блоков.

Наметилась тенденция на рост уровня арендной ставки. Средневзвешенная ставка аренды (класс А, B+, B) увеличилась на 0,6% и по итогам I квартала 2019 г. составила 18100 руб. за м² в год.

Инвестиционный рынок

В I квартале 2019 г. инвестиционная активность в офисном сегменте практически отсутствовала. Объем меньше $10 млн сопоставим с погрешностью предыдущих периодов.

Ставка капитализации в I квартале 2019 г. находилась на уровне 10-12%.

Предложение

По итогам I квартала 2019 г. не было введено ни одного качественного бизнес-центра, что повторяет результат аналогичного периода прошлого года. Напомним, что в I квартала 2018 г. также отсутствовал прирост новых качественных объектов, что явилось исключительным случаем за последние 10 лет. Таким образом, по итогам I квартала 2019 г. совокупный объем офисной недвижимости не изменился и составил 15,8 млн м².

Согласно заявленным планам по завершению строительства, в течение 2019 г. должен состояться ввод в эксплуатацию около 442 тыс. м². Больше половины новых объектов – крупные бизнес-центры площадью от 20 тыс. м². Однако все они будут располагаться вне зон Бульварного и Садового колец, таким образом, дефицит крупных качественных блоков в центре столицы будет накапливаться.

Более половины офисных объектов (53% от общего объема) будет введено в зоне Третьего транспортного кольца – 233 тыс. м². В территориальной зоне МКАД к вводу планируется 119 тыс. м² (27% от общего объема). В зоне Садового кольца девелоперская активность будет не высокой – порядка 50 тыс. м². Прирост нового предложения в территориальных зонах ММДЦ Москва-сити и Бульварного кольца составят 6% и 3% соответственно.

Доля качественных объектов класса А составит 66% от общего объема (290 тыс. м²). Прирост новых офисных помещений класса B+ составит 152 тыс. м² (34% от общего объема).

Примеры некоторых крупных БЦ, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2019 г.:
• бизнес-парк класса А «Искра» на Ленинградском проспекте, 35 (58200 м²),
• бизнес-центр класса А «Академик» на проспекте Вернадского, вл41 (26300 м²),
• многофункциональный комплекс класса А «Смоленский пассаж» (II фаза) на Смоленской площади, 7-9 (9300 м²).

Спрос

В первые три месяца 2019 г. спрос на рынке офисной недвижимости со стороны арендаторов и покупателей был довольно сдержанным. Данный факт объяснятся тем, что большое количество сделок было реализовано в конце 2018 г. По итогам I квартала 2019 г. объем новых сделок составил 82 тыс. м², что на 51% уступает показателю I квартала 2018 г. – 168 тыс. м². Напомним, что в аналогичном периоде 2017 г. спрос составлял 91 тыс. м².

Совокупный объем спроса в I квартале 2019 г. составил 125 тыс. м². Доля новых сделок уменьшилась по сравнению c I кварталом 2018 г. на 51% с 168 до 82 тыс. м². Показатель объема сделок по пересогласованию договоров аренды идентичен показателю I квартала 2018 г. – 43 тыс. м².

По итогам трех месяцев 2019 г. спрос в разрезе классности по сравнению с I кварталом 2018 г. скорректировался в сторону B+, но такое соотношение было сформировано одной крупной сделкой и довольно сдержанным спросом. Доля реализованных сделок в объектах класса B+ составила 51% от общего объема (42 тыс. м²). Напомним, что в аналогичном периоде 2018 г. показатель арендованных/купленных офисных помещений составлял 62 тыс. м². В I квартале 2019 г. объем спроса на качественные объекты класса А составил почти 34 тыс. м² (41% от общего объема). В I квартале 2018 г. доля сделок в объектах класса А составляла 55% от общего объема (93 тыс. м²).

По итогам I квартала 2019 г. фактически весь реализованный объем пришелся на аренду.

В I квартале 2019 г. средний размер сделки составил порядка 1500 м². Одна из причин уменьшения среднего размера сделки – отсутствие крупных блоков на рынке офисной недвижимости. Напомним, что в аналогичном периоде 2018 г. средний размер сделки составлял 2 тыс. м².

В спросе по профилям арендаторов в I квартале 2019 г. традиционно лидируют:
• финансово-инвестиционный сектор – 40% от общего объема;
• представители телекоммуникации и IT компаний – 17%;
• компании-производители – 14%.

Сегмент коворкингов не вошел в тройку лидеров, однако занимает 6% и по прогнозам S.A. Ricci продолжит развиваться в 2019 году.

По прогнозам S.A. Ricci, по итогам первого полугодия 2019 г. доли финансовых компаний и государственных структур будут увеличиваться. Доля коворкингов также будет расти. Стоит отметить, что будет наблюдаться рост сделок формата built-to-suit, а также сделок по предварительным договорам аренды.

Спрос по кольцевым зонам Москвы в I квартале 2019 г. распределился следующим образом:
• традиционно зона ТТК стала лидером – 38% от общего объема;
• спрос в зоне Москва-Сити был сформирован одной крупной сделкой и составил 31% от общего объема;
• объем реализованных сделок в объектах, расположенных в зоне МКАД, занял 15% от совокупного объема;
• в центральных частях столицы (Садовое и Бульварное кольцо) процент реализованных сделок составил 13% и 3% соответственно.

В I квартале 2019 г. доля российских компаний составила 77% от общего объема. Иностранные компании арендовали/купили 23% от общего объема реализованных сделок.

По прогнозам S.A. Ricci, по итогам первого полугодия 2019 г. объем спроса может быть реализован в диапазоне 400-500 тыс. м².

Примеры крупных сделок за I квартал 2019 г.:
• «Росбанк», аренда 15415 м² в МФК класса B+ OKO (фаза II) по адресу 1-й Красногвардейский проезд, 19;
• Coca-Cola, аренда 4780 м² в бизнес-парке класса A Comcity по адресу поселение Московский, Киевское шоссе, 22-й километр;
• Mondelez, продление аренды 4600 м² в БЦ класса A «Садовая Плаза» по адресу Долгоруковская улица, 7-9;
• ABB, продление аренды 4180 м² в БЦ класса A iCube по адресу Нахимовский проспект, 58;
• сеть коворкингов SOK, аренда 3390 м² в МФК класса A «Башня Федерация» по адресу Пресненская набережная, 12;
• «Сбербанк-Сервис», аренда 3018 м² в БЦ класса B+ «Новосущевский» по адресу Сущевский вал, 18.

Ставки

По итогам I квартала 2019 г. мы наблюдали медленный рост средневзвешенной ставки аренды. В классах A, B+ и B средневзвешенная ставка увеличилась на 0,6% и составила 18100 руб. за м² в год.

В классе А средневзвешенная ставка аренды не изменилась и составила 24800 руб. за м² в год.

Ставка в классе B+ увеличилась менее чем на 1% и составила 13200 руб. за м² в год.

Средневзвешенная ставка аренды в классе B увеличилась на 1,7% и составила 12100 руб. за м² в год.

По итогам первого полугодия 2019 г. S.A. Ricci ожидает сдержанный рост средневзвешенной ставки аренды. Темпы роста будут усиливаться по мере дальнейшего ухода площадей с рынка и формирования «наглядного» дефицита качественных офисных площадей.

Вакантность

По итогам I квартала 2019 г. совокупный уровень вакантных площадей (A, B+ и B) снизился и составил 8%. Напомним, что по итогам 2018 г. средняя вакантность на рынке составляла 9%. В зонах Бульварного и Садового колец уровень вакантных площадей ниже 8%. По итогам I квартала 2019 г. мы видим падение вакантности в центральной части столицы, особенно в классах A и B+ в зоне Бульварного кольца, что подтверждает вымывание свободных площадей в центре столицы.

В I квартале 2019 г. доля свободных помещений в классе А снизилась более чем на 1 п. п. По итогам 2018 г. вакансия составляла 11%, а в I квартале 2019 г. – менее 10%. Уровень вакансии снизился во всех зонах, особенно в территориальных зонах Бульварного кольца, ТТК и МКАД.

В классе B+ вакансия также снизилась и по итогам I квартала 2019 г. составила 8,1%. Напомним, что в 2018 г. уровень вакантных площадей в данном классе составлял 9%. Особенно снижение вакансии (более чем на 2 п. п) было заметно в таких зонах как Бульварное кольцо и МКАД. При этом в зоне Бульварного кольца уровень вакансии ниже 6%.

В классе B вакантность снизилась незначительно (на 0,3 п. п.) и составила 6,2% по итогам I квартала 2019 г.

Если ввод новых площадей будет и дальше откладываться, то уверенная тенденция на снижение вакансии сохранится по итогам первого полугодия 2019 г.

Контакты

S.A. Ricci,
телефон: +7 495 790-71-71