В Москве наблюдается дефицит готовых качественных складских комплексов

18 марта 2019 • Контакты • Ссылки • Фотоматериалы

Согласно данным международной консалтинговой компании Knight Frank, объем складских объектов в черте города составляет примерно 1,8 млн м², где только 5% (92 тыс. м²) приходится на современные склады класса А, в рамках которых вакантных площадей нет. Несмотря на высокий спрос на современные городские склады, их явный дефицит и высокий уровень запрашиваемых ставок аренды в сравнении с подмосковными объектами, в 2019 году к вводу запланировано только около 100 тыс. м² подобных помещений.

В настоящее время общий объем складской недвижимости в черте города составляет около 1,8 млн м², из которых около 5% или 92 тыс. м² относятся к складской недвижимости класса А, остальные 95% – к складам класса В и С (класс В – 23% или 418 тыс. м², класс С – 72% или 1,3 млн м²). Аналитики Knight Frank отмечают, что зачастую в рамках одного объекта встречаются корпуса различных классов с большими офисными группами.

Несмотря на то, что наибольшую долю в структуре предложения представляют склады класса С (зачастую это устаревшие здания советской постройки), спрос находится на высоком уровне. Наиболее востребованными площадями в аренду в складах в черте города являются площади от 1-3 тыс. м². Профиль арендаторов – логистические операторы, курьерские службы, сервисы по доставки готовой еды, операторы розничной торговли, представители e-commerce.

Аналитики Knight Frank подчеркивают, что объем вакантных площадей в складах класса А в черте города минимален. Несмотря на высокий уровень ставок аренды, склады данной категории пользуются спросом. Доля вакантных площадей в складах категории B составляет 6,1% или около 25 тыс. м² в абсолютном выражении, класса С – 9,4% (125 тыс. м²).

В связи с тем, что в Москве многие складские комплексы построены более 30 лет назад, точечно ведется их реконструкция. Наиболее яркими примерами реконструкции или строительства новых очередей в рамках существующих складских комлексов являются: склад завода «Москвич» в Текстильщиках, соседствующий с ним складской комплекс GS PARK, склад компании UWC, в рамках которого есть как сухие, так и мультитемпературные складские помещения, склады на территории Московского Завода Шампанских Вин и так далее. Основным преимуществом реконструированных складских комплексов, расположенных в черте города, является высокий спрос со стороны арендаторов, а соответственно, возможность для собственника сдавать помещения в аренду по высоким ставкам.

Что касается коммерческих условий, то средний уровень запрашиваемых ставок арены на склады класса А в черте города не определен в связи с отсутствием вакантного предложения, однако оценочно ставки будут находиться в диапазоне 5,5-7,5 тыс. руб. за м² в год triple net, на склады класса В ставка находится в диапазоне – 4-5,5 тыс. руб. за м² в год triple net, на склады класса С – 3-4,5 тыс. руб. за м² в год с учетом НДС в зависимости от технических характеристик складского комплекса. В среднем, несмотря на более низкое качество объектов в черте города, запрашиваемые ставки в Москве почти в 2 раза выше среднего уровня запрашиваемых ставок аренды на склады в Московской области.

Как отмечает Сергей Кузичев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank, высокий уровень востребованности в качественных складских помещениях в черте города, в первую очередь, связан с увеличением доли e-commerce среди арендаторов складских площадей – для компаний данного профиля близость склада к точкам доставки имеет критическое значение. Например, в России за последние 8 лет доля online торговли в розничном товарообороте выросла почти в 5 раз. Для компаний, специализирующихся на online-продажах, скорость доставки товара до покупателя является одним из важнейших конкурентных преимуществ. Для обеспечения высокой скорости доставки товаров многие логистические операторы, обслуживающие online-ритейлеров, стали искать объекты в черте города или в непосредственной близости от города. Тем не менее, рынок качественного предложения в городе катастрофически мал – всего 92 тыс. м². По-прежнему для реализации качественных складов в пределах МКАД остается проблема ограниченного предложение готовых к застройки земельных участков в черте города, а также высокая стоимость их аренды и покупки.

На текущий момент строительство новых объектов в черте города ведется в умеренных количествах. Например, компания KR Properties возводит технопарка «Перерва» площадью более 30 тыс. м²; в Бусиново ведется строительство новой фазы складского комплекса «Бусиновская Горка» площадью 40 тыс. м², ввод которого запланирован на II квартал 2019 года; складской комплекс «Тарный» площадью около 20 тыс. м².

Контакты

Knight Frank,
сайт: kf.expert

Ссылки

Технопарк Pererva – карточка объекта. Городской технопарк Pererva – первый в Москве модульный комплекс, резидентами которого являются...