11 декабря 2018 Контакты Ссылки Фотоматериалы

Уровень вакантных офисных площадей снижается на фоне растущего спроса, а новое предложение все еще демонстрирует рекордно низкие значения – и третий год подряд оказывается ниже показателей чистого поглощения. В этих условиях естественным представляется плавный рост арендных ставок, который мы сможем наблюдать в некоторых районах уже по итогам текущего года – в первую очередь, в бизнес-центрах класса А.

Интерес покупателей и арендаторов к новым офисам в Московском регионе растет, причем наиболее динамично развиваются зоны за пределами ТТК и МКАД. Об этом свидетельствуют данные, предоставленные аналитиками CBRE. Если за три квартала 2017 года доля новых сделок с офисными помещениями в зоне ТТК – МКАД составляла 38% от общего объема, то в этом году за аналогичный период она выросла до 41%. Доля сделок с офисами за МКАД за этот период выросла на треть: в прошлом году она составляла 6% от общего объема, а в 2018 году равняется уже 9%.

Как подсчитали в CBRE, за 11 месяцев 2018 года в качественных бизнес-центрах за пределами МКАД было арендовано и приобретено конечными пользователями 96 тыс. м2 офисных площадей, что на 83% выше объема новых сделок в аналогичном периоде 2017 года (52 тыс. м2). Такое увеличение во многом связано с крупной сделкой: Правительство Московской области приобрело офисное здание Pallau-RB. В сегменте класса А в зоне за пределами МКАД в январе-ноябре было арендовано и приобретено около 46 тыс. м2, из которых более трети составили сделки в бизнес-центрах Новой Москвы (16 тыс. м2).

В целом, с января по сентябрь 2018 года объем новых сделок аренды и покупки офисных помещений составил 996 тыс. м2 – это рекордный уровень за последние 7 лет. Чистое поглощение по итогам трех кварталов 2018 года составило 574 тыс. м2 – это вдвое больше, чем в прошлом году. Знаковые изменения произошли и в структуре спроса: за три квартала текущего года объем сделок по продлению и пересогласованию коммерческих условий текущих договоров составил 18% от объема всех заключенных сделок, в то время как в 2016 и 2017 годах такие сделки формировали около четверти от объема всех транзакций. При этом новое предложение по итогам текущего года не превысит 200 тыс. м2 – и это будет самый низкий объем ввода офисных помещений начиная с 2000 года.

В совокупности перечисленные факторы непосредственно влияют на уровень вакантных помещений, который снижается уже три года подряд. Доля свободных площадей в III квартале 2018 года достигла 10,9%, что на 2,8% ниже, чем в конце 2017 года и на 0,6% ниже, чем в предыдущем квартале. Уровень вакансий продолжит снижаться и в IV квартале нынешнего года, и в 2019 году, несмотря на то, что ввод новых офисных площадей будет увеличен: в следующем году их объем составит порядка 420 тыс. м2.

Все эти тенденции очевидно влияют на уровень арендных ставок, который, как прогнозируют в CBRE, продемонстрирует небольшой рост уже по итогам 2018 года – в первую очередь это произойдет в сегменте офисов класса А. Сейчас средняя запрашиваемая ставка на офисы класса А Прайм сохраняется на уровне $750–850 за м2 в год без учета эксплуатационных расходов и НДС, для помещений класса А находится в диапазоне 18-30 тыс. рублей за м2 в год – эти же показатели наблюдались в конце прошлого года. Однако в ближайшие 12 месяцев, в частности, изменение в сегменте класса А может составить 5-10%.

Прогноз роста ставок подтверждают и собственники качественных офисных объектов. «Под влиянием сокращающегося свободного предложения и стабильного спроса со стороны арендаторов ставки аренды начнут постепенно увеличиваться, – считает Евгения Лучицкая, официальный представитель A-Store Estates, девелопера делового квартала Neopolis. – В 2019 году рост ставки в офисах класса А может составить до 10%».

Neopolis – деловой квартал класса А от компании A-Store Estates, расположенный в 3 километрах от МКАД по Киевскому шоссе и в 900 метрах от станции метро Саларьево. Комплекс состоит из 4-х девятиэтажных зданий и многоуровневого паркинга на 1360 машино-мест. Пространство объединяет современные офисы класса А и комфортную среду с продуманным ландшафтным дизайном, рекреационными зонами с фонтанами, велосипедными дорожками, эксплуатируемой кровлей паркинга и фитнес-центром с бассейном. Деловой квартал Neopolis расположен на участке в 5 га. Общая площадь застройки – 109743 м2. Общая арендуемая площадь каждого здания с учетом инфраструктурной части – 17600 м2. Комплекс введен в эксплуатацию. Получено свидетельство о собственности. Сo-эксклюзивные брокеры по проекту – CBRE и Blackwood. Архитектор проекта – Дэвид Роден. Ландшафтный дизайн – LDA Design. В 2018 году Neopolis стал победителем в номинации «Бизнес-центр класса А» по версии CRE Awards.

Контакты

CBRE Group,
телефон: +7 495 258-39-90

Деловой квартал Neopolis – карточка объекта. Деловой квартал Neopolis в Новой Москве – объект класса А, расположенный на Юго-Западе столицы. Для...